Stanowiska

Zmiany wprowadzone nową Ustawą o księgach wieczystych i hipotece

Ustawa nowelizująca wprowadza następujące istotne zmiany w konstrukcji hipoteki:

• likwidacja podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną – od 20 lutego 2011 r. w polskim prawie istnieć będzie tylko jeden rodzaj hipoteki,
• hipoteka zabezpieczać będzie wierzytelności istniejące i przyszłe,
• hipoteka będzie mogła być wyrażona w innej walucie niż zabezpieczana wierzytelność,
• jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności tego samego wierzyciela,
• umożliwienie przelewu wierzytelności z pozostawieniem hipoteki u zbywcy,
• wprowadzenie administratora hipoteki dla zabezpieczenia kilku wierzytelności różnych wierzycieli,
• umożliwienie zastępowania wierzytelności hipotecznej inną wierzytelnością,
• wprowadzenie instytucji rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Znaczenie praktyczne zmian

Zmiany w polskiej hipotece mają służyć uelastycznieniu tego zabezpieczenia, zwiększeniu jego skuteczności i zmniejszeniu kosztów transakcyjnych. Są one korzystne zarówno dla wierzyciela, który zyskuje pewniejsze zabezpieczenie, jak i dla dłużnika, który zyskuje narzędzia negocjacji z wierzycielem warunków umowy kredytowej.

Dzięki wprowadzeniu jednego rodzaju hipoteki znikną koszty związane z ustanawianiem dwu hipotek na zabezpieczenie jednego kredytu (hipoteki zwykłej na zabezpieczenie kapitału i kaucyjnej dla odsetek). Możliwość zabezpieczania kilku wierzytelności jedną hipoteką oraz instytucja podstawiania wierzytelności umożliwią wielokrotne wykorzystanie tego samego zabezpieczenia, co zmniejszy koszty zabezpieczenia przy umowach ramowych oraz umożliwi tańsze zabezpieczanie kolejnych kredytów udzielanych temu samemu klientowi (odpadnie koszt ustanawiania nowej hipoteki dla każdej nowej wierzytelności). Dzięki administratorowi hipoteki umożliwione zostanie zabezpieczenie kredytów udzielanych przez konsorcja bankowe. Wprowadzenie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym pozwoli wierzycielowi pozostającemu w stałych stosunkach gospodarczych z kredytobiorcą na trwałe zapewnienie posiadania zabezpieczenia na pierwszym miejscu. Dla właściciela oznacza to możliwość zachowania odpowiedniego pierwszeństwa hipoteki i zaoferowanie go kredytodawcy. Właścicielowi przyznano ponadto możliwość żądania zmniejszenia sumy hipoteki w przypadku wystąpienia nadzabezpieczenia oraz w przypadku tzw. hipotek deweloperskich (powstających w związku z wydzieleniem własności kupowanego mieszkania).

Nowe rozwiązania dotyczące hipoteki likwidują także pewne bariery dla transferów wierzytelności hipotecznych, na które Fundacja zwraca uwagę od lat, przez:

• możliwość przeniesienia wierzytelności hipotecznej przy pozostawieniu hipoteki u zbywcy,
• umożliwienie powierniczego utrzymywania zabezpieczenia (administrator hipoteki),
• niewygasanie hipoteki wraz z wygaśnięciem wierzytelności, w przypadku, w którym istnieje możliwość powstania dalszych wierzytelności z umowy łączącej wierzyciela i dłużnika.